Forum mieszkańców spółdzielni FOKSAL

wlodekP

PRAWO MIESZKANIOWE. ZŁE ZARZĄDZANIE, NIEGOSPODARNOŚĆ, UKŁADY PERSONALNE
Lawina upadłości spółdzielni mieszkaniowych

Nieprawidłowe przygotowanie inwestycji, przepłacone usługi, trwonienie pieniędzy przez zarząd i prezesi dbający o własną kieszeń – to powody upadłości spółdzielni mieszkaniowych. W ostatnich latach z rejestrów sądowych wykreślono ich ponad 80, ale zjawisko to narasta.

– Jeden rok – tyle czasu wystarczy, żeby doprowadzić do upadłości nawet bardzo dobrze prosperującą spółdzielnię mieszkaniową, chociaż jeszcze na początku lat 90. taka upadłość była nie do pomyślenia – powiedział prezes jednego ze stowarzyszeń syndyków. W ciągu ostatnich 5 lat zbankrutowało kilkadziesiąt spółdzielni – zarówno tych nowo powstałych, realizujących nowe inwestycje, jak i starych – powstałych na początku epoki PRL-u.
Droga do bankructwa
– Przyczyny upadłości są różne. W małych i średnich spółdzielniach, które powstały kilkadziesiąt lat temu, najczęstszym powodem są zaległości w rozliczeniach za dostawę mediów, przerost zatrudnienia, wysokie koszty zarządu i zła gospodarka finansami. Z kolei w tych, które realizują nowe inwestycje – powodem bankructwa jest zła polityka inwestycyjna, niespłacone kredyty, wybór nieterminowych wykonawców oraz niegospodarność – powiedziała Irena Buczyńska, prezes Zarządu Stowarzyszenia Syndyków, Rzeczoznawców i Doradców Gospodarczych Polska – Europa.

Kiedy można ogłosić upadłość
• niewypłacalność – zaprzestanie wykonywania swoich wymagalnych zobowiązań,
• nadmierne zadłużenie – suma długów przekracza majątek spółdzielni, nawet przy bieżącym regulowaniu zobowiązań.
Poza tym członkowie spółdzielni na co dzień w niewielkim stopniu interesują się sprawami swojej spółdzielni albo mają ograniczone możliwości w uzyskaniu takich informacji. Interweniują, kiedy jest już za późno. W trudnej sytuacji znaleźli się spółdzielcy z Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Dziennikarzy FOKSAL przy ulicy Orzyckiej. Do 2004 roku działała ona bez zarzutu. – Wydawało się nam, że jesteśmy członkami świetnie zarządzanej spółdzielni. Były organizowane walne zgromadzenia, podejmowano uchwały – powiedział jeden z członków spółdzielni.

Tymczasem po śmierci prezesa spółdzielni zniknął jej księgowy, zabierając całą dokumentację finansową. Opróżnił jedyne konto, na które przelewano między innymi duże sumy za wykup mieszkań. Z dnia na dzień spółdzielcy dowiedzieli się, że spółdzielnia stoi na skraju bankructwa. Stanęli przed wyborem – albo spółdzielnia ogłasza upadłość, albo zaciągają kredyt w wysokości 7,5 mln zł.
Podobne problemy ma Spółdzielnia Mieszkaniowa w Lubartowie. Kilka lat temu zarząd spółdzielni bez wiedzy jej członków zaciągnął kredyt na kwotę ponad dwóch milionów zł, po czym ulokował go na szwajcarskim koncie. Zamiast szybkiego zysku, doszło do ogromnych strat w związku ze znacznym spadkiem kursu dolara. Bank bezskutecznie dopomina się od spółdzielni spłaty.

Skutki upadłości spółdzielni dla jej członków
Osoby posiadające lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia – uprawnienia lokatora nie zmieniają się, należy tylko złożyć wniosek o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni,
• gdy budynek przejmie np. bank czy prywatny przedsiębiorca – prawo lokatorskie przekształca się w najem.
Osoby posiadające spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• gdy w wyniku upadłości budynek przejmie inna spółdzielnia, właścicielowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni,
• gdy budynek nabędzie inny podmiot, prawo to przekształca się w odrębne prawo własności do lokalu.
Pozostałe przypadki dotyczące członków spółdzielni
• nikt nie może przejąć mieszkania, do którego spółdzielca ma tytuł własności,
• osoby, które wpłaciły pieniądze w związku z nabyciem lokalu i dysponują jedynie umową przedwstępną, rzadko mogą liczyć na zwrot pieniędzy.
Przypadki incydentalnych bankructw można by mnożyć. Spółdzielnia mieszkaniowa Kwadrat zbudowała ok. 800 mieszkań, głównie na obrzeżach Warszawy. Miała opinię spółdzielni budującej solidnie i szybko. Upadła dwa lata temu, zostawiając ok. 30 mln zł długu i kilka rozpoczętych budów. W maju zeszłego roku sąd ogłosił upadłość Spółdzielni Mieszkaniowej „Stokrotka”. Wniosek złożyli sami prezesi.
Była zadłużona na kilka milionów złotych. W Bydgoszczy prawie sto czterdzieści osób straciło wkład na mieszkania lokatorskie (od 30 do 50 tys. zł każda) po tym jak bank nie zgodził się, by rozpoczęte inwestycje razem z kredytem przejęła inna bydgoska spółdzielnia.
Nie należy się dziwić, że spółdzielnie mieszkaniowe są wymarzonym polem do nadużyć, skoro ich działalności nie może kontrolować nawet Najwyższa Izba Kontroli (nie jest podmiotem wykorzystującym państwowe pieniądze).
Państwo w państwie
Spółdzielnie rządzą się własnymi prawami, tym bardziej że w ich statucie można zawrzeć prawie wszystko. Zdarzało się, że na podstawie jego zapisów z pieniędzy spółdzielni inwestowano w rurociągi naftowe czy papiery wartościowe.
Dużym ograniczeniem uprawnień członków w wielkich spółdzielniach mieszkaniowych jest to, że wyznacza się tam przedstawicieli reprezentujących jej członków. Mimo że wybierają ich sami zainteresowani, zdarza się, że dzięki sprytnym zabiegom zostają nimi ludzie tkwiący w układzie z prezesem i zarządem. – Tak zorganizowana grupa jest w stanie podjąć każdą decyzję – skarży się nasza czytelniczka, Maria Z., członek kilkudziesięciotysięcznej Lubelskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.
Potrzeba zmian
– Rzetelna lustracja w spółdzielniach mieszkaniowych i kontrolowanie wykonywania zaleceń mogłoby uratować przed upadłością niejedną spółdzielnię. Syndyk to ostateczność, kiedy zawiodły zarządy, rady nadzorcze i sami spółdzielcy, a wierzyciele nie chcą dłużej czekać – tłumaczy syndyk, Irena Buczyńska. – Poza tym spółdzielcy nie wykorzystują swych praw do czynnego prowadzenia kontroli nad pracą zarządu, w radach nadzorczych zasiadają osoby, które nie potrafią egzekwować i reprezentować praw spółdzielców – dodaje.
– Zapewnienie odpowiedniej regulacji prawnej, która umożliwiłaby zewnętrzną kontrolę nad działalnością zarządu i rady nadzorczej spółdzielni oraz nałożenie odpowiedniej sankcji karnej, wyeliminowałoby nadużycia, niegospodarność oraz sprzeniewierzanie majątku spółdzielców – mówi Izabela Dubec, radca prawny.
– Z nieoficjalnych źródeł wiadomo, że zaczęto prace nad ustawą zmieniającą prawo spółdzielcze. Miejmy nadzieję, że kolejna przeróbka legislacyjna przynajmniej częściowo uzdrowi polską spółdzielczość mieszkaniową – dodaje.
Adam Makosz
Więcej artykułów tego autora ...
Więcej artykułów z podobnym nagłówkiem ...

Opinia
prof. zw. dr hab. Feliks Zedler, twórca projektu prawa upadłościowego i naprawczego
Spółdzielnie mieszkaniowe to zazwyczaj ogromne molochy. Ich członkowie nie mają wpływu na zarząd, który zajmuje się tylko zwiększaniem swoich dochodów, a nie troską o spółdzielnie. Poza tym rada i zarząd to zazwyczaj jeden układ personalny. Lepszym rozwiązaniem jest tworzenie lub przekształcanie spółdzielni w mniejsze wspólnoty mieszkaniowe. Są to jednostki znacznie mniejsze i przez to mieszkańcy mają większą możliwość bezpośredniego oddziaływania zarówno na ich organy, jak i na innych członków, którzy mają jakieś zobowiązania w stosunku do wspólnoty. Każdy musi brać udział w podejmowaniu decyzji, które go bezpośrednio dotyczą, bo nawet jeśli nie będzie mógł przybyć na zebranie, uczyni to drogą pisemną. Ideałem byłoby, gdyby jeden blok stanowił jedną wspólnotę bądź spółdzielnię. To znacznie usprawniłoby ich funkcjonowanie i zapobiegło na pewno wielu przypadkom upadłości.

wlodekP

Księgowy zniknął, zostały długi

Mieszkańcy czterech spółdzielczych bloków na Gocławiu i Służewiu mogą być zmuszeni po raz drugi zapłacić za mieszkania. Do banku P'K'O BP, który udzielał kredytu na budowę, wpływały zaniżone raty ze spółdzielni Foksal.

Spółdzielnia Mieszkaniowa Dziennikarzy Foksal, która powstała w 1983 roku, zarządza czterema-budynkami - przy ul. Orzyckiej, Ostrobramskiej iGedymina. W blokach jest 250 mieszkań, z których 60 jest już spłacone przez mieszkańców. Ale w bankowej kasie tych pieniędzy spółdzielców brakuje. Sprawa wyszła na jaw dopiero po zmianach władz spółdzielni. Nowe kierownictwo próbuje ratować sytuację, ale bank P'K'O' BP jest nieugięty i żąda zaległych płatności. Sprawa jest skomplikowana, bo oprócz pieniędzy i księgowego zniknęły dokumenty finansowe. Nowe władze spółdzielni podkreślają, że dane z komputerów zostały skasowane.
Buchalteria do kwadratu

Historia ma kilkanaście lat. W 1989 roku SMD Foksal zaciągnęła kredyt na budowę mieszkań. Lokale były oddawane w latach 1993 - 1994, Spółdzielnia pobierała od lokatorów należności na poczet spłaty zadłużenia. Pieniądze miały trafiać do bankowej kasy. I trafiały, tyle że w znikomej części. Z 30 procent zaliczki na wkład budowlany, wpłacanej przez spółdzielców, tylko 10 wpływało do kredytodawcy. Jak mówią nowe władze spółdzielni, kwartalne raty kredytu wynosiły około 120 tyś. zł. Foksal pod przewodnictwem nieżyjącego już prezesa raz zapłaciła całą kwotę - potem wpłacała np. tylko 10 tysięcy złotych.
- Wszystkie lokale, zgodnie z założeniami powstającej spółdzielni, miały mieć status własnościowych. Ale w dokumencie rozliczającym inwestycję z 1994 roku, który podpisały ówczesne władze spółdzielni, pojawiają się zupełnie inne dane - mówi Jacek Zarychta, nowy prezes Foksal. - Ze 144 mieszkań w budynku przy ul. Orzyckiej, tylko 6 widnieje jako własnościowe, pozostałe 138 uzyskało status lokatorskich. Nieprawidłowe oświadczenie poprzednich władz służyło temu, by bank wymagał mniejszej o dziesięć procent wpłaty początkowej z tytułu różnicy między wkładem mieszkaniowym a budowlanym. Mieszkańcy wpłacali jednak dużo więcej - tłumaczy prezes.
Tym sposobem mieszkańcy, którzy starali się o własnościowe prawo do lokalu, mają jedynie prawo lokatorskie.
- Mieszkania jeszcze nie wykupiłem na własność, ale wpłaciłem już 30 procent należności. Okazało się, że w banku figuruje jedynie dziesięć - mówi jeden z mieszkańców (nazwisko do wiadomości redakcji).
- Zastanawiam się, jak to możliwe, że przez całe lata bank nie upominał się o swoje należności? Kilku mieszkańców wystąpiło przeciwko spółdzielni do sądu.
Gdzie są pieniądze

Nowe władze spółdzielni podnoszą, że w banku trudno dziś odnaleźć dokumenty mówiące nawet o samych kosztach inwestycji.
- Te, które do niego wpływały, były często fałszowane. Sprawdziliśmy to, zlecając ekspertyzy grafologiczne - mówi Jacek Zarychta. - Wygląda to tak, że na podstawie fikcyjnych dokumentów bank uruchamiał kolejne transze, które zwiększyły zobowiązanie spółdzielni, ale nie interesował się tym, kto wypłacał środki z bieżącego rachunku, bo nikt nie sprawdzał podpisów na dokumentach. Widać czarno na białym, że ktoś prowadził podwójną księgowość. W przyjmowanych przez bank co kwartał dokumentach "brakowało" nie tylko całych klatek, ale nawet jednego budynku. Pozwoliło to odprowadzać z tytułu rat kredytowych kwoty o wiele mniejsze o tych, które płacili mieszkańcy. Brak wykazywanych wykupów mieszkań powinien bank przynajmniej zaniepokoić - mówi prezes spółdzielni.
Kto jest za to odpowiedzialny? Nikogo nie złapano za rękę. Ale główny księgowy, który zajmował się finansami spółdzielni, po wykryciu sprawy zapadł się pod ziemię. Sprawa trafiła do Prokuratury Rejonowej dla Warszawy-Mokotowa.
- Dotyczy przywłaszczenia mienia spółdzielni. Jesteśmy na etapie sporządzania opinii biegłych, a w najbliższym czasie zostaną przesłuchane trzy osoby w charakterze świadków. Na tym etapie jest za wcześnie, by wysyłać list gończy za księgowym, ale niewykluczone, że to zrobimy - mówi Maciej Kujawski, rzecznik prokuratury okręgowej.
- Wszystko wskazuje ria to, że przez 13 lat główny księgowy spółdzielni dokonywał malwersacji finansowych - podejrzewa prezes Jacek Zarychta.
Co wiedział bank

Jak to możliwe, że bank nie zauważył nieprawidłowości w spółdzielczych dokumentach i nie zorientował się, że na jego konto wpłacane są zaniżone raty kredytu?
- W połowie 2004 roku P'K'O' B'P został poinformowany przez spółdzielnię, że zaginął główny księgowy oraz uległa zniszczeniu dokumentacja finansowa - informuje Marek Kłuciński, rzecznik prasowy banku PK''O B'P. - Zdarzenia te świadczą, że organy statutowe spółdzielni nie pełniły swoich funkcji w sposób należyty, gdyż wszystko wskazuje na to, że wskutek dokonanych nadużyć główny księgowy spółdzielni jest podejrzany m.in. o zabór znacznych środków finansowych. O podejrzeniu popełnienia przestępstwa spółdzielnia poinformowała również właściwe organy ścigania - dodaje rzecznik. Pytany o odpowiedzialność pracowników banku (czy proceder byłby możliwy bez "współpracy" z pracownikiem obsługującym kredyt?), zapewnia, że w tej sprawie trwa w P'K'O P'B kontrola wewnętrzna. Jednocześnie przedstawiciele P'K'O' B'P' twierdzą, że to spółdzielnia ponosi pełną odpowiedzialność za obecną sytuację.
- Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wykazało, że wnoszone przez spółdzielnię wpłaty raty kredytu były dokonywane w zaniżonej wysokości, co spowodowało niedopłatę do wymaganych rat w wysokości blisko 3 mln zł - tłumaczy Marek Kłuciński.
Przerzucanie winy

A prezes Jacek Zarychta przypomina: - W ciągu 13 lat bank przeprowadził cztery inspekcje w spółdzielni i nie wykrył żadnych nieprawidłowości w jej działaniu. A wystarczyło przecież wziąć do ręki chociaż jeden dokument o przydziale mieszkania. Teraz zaś bank wymaga spłaty zadłużenia, ale swojej winy na razie nie widzi. Spółdzielnia jest winna bankowi łącznie - 7,5 min zł: trzy z tytułu niepłacenia rat, 4,5 mln - za mieszkańców, którzy przecież już za swoje lokale zapłacili. Sytuacja jest patowa: bank nie chce umorzyć zaległości, a lokatorzy nie mają mieszkań na własność. Jeśli spółdzielnia nie wywiąże się ze zobowiązań finansowych wobec banku, to Foksal grozi upadłość. Mieszkania należące faktycznie do mieszkańców, mogą pójść pod młotek. - Bank dokłada wszelkich starań, aby wspólnie ze spółdzielnią Foksal znaleźć dogodne dla obydwu stron wyjście z zaistniałej sytuacji - zapewnia Marek Kłuciński.
2006-12-18
MARTA TABIŚ,
ANETA GAWROŃSKA

wlodekP

c.d.Trybuna

http://wlodek.future-net.pl/wystawieni.pdf

klm · Gość

poczytajmy..............

[link widoczny dla zalogowanych]

Marat · Gość

Hi all!

granula45 · Gość

Âńĺě đĺôĺđŕëŕě íŕáîđ ńîôňŕ č ďîëíîĺ îďčńŕíčĺ íŕęđóňęč!
Âńĺě ďđčâĺň!
Çíŕ÷čň ňŕę, âđĺěĺíč ńĺé÷ŕń ó ěĺí˙ íĺňó, ňŕę ÷ňî ěíîăî ďčńŕňü íĺ áóäó!
Ăîâîđţ ńđŕçó, ěíĺ ń ýňčő ďŕđňíĺđîę ęŕďŕĺň ăäĺňî 200$-350$ â ěĺń˙ö! (Ĺńëč őîđîřî ďîňđóäčňń˙, ěîćíî č áîëüřĺ! ß íčęîăî íĺ çŕńňŕâë˙ţ ěíĺ âĺđčňü... Ňŕę ÷ňî ýňŕ číôîđěŕöč˙ áóäĺň ďîëĺçíŕ ňîëüęî ňĺě, ęňî îďňčěčńňč÷ĺńęč íŕńňđîĺí íŕ đŕáîňó (ěîćĺň č íĺ ńîâńĺě ëĺăęóţ... )!

ÂÍČĚŔÍČĹ!!!
Ňŕę, ęŕę, íŕ ýňîě ôîđóěĺ çŕďđĺůŕĺňń˙ đŕçěĺůŕňü đĺôĺđŕëüíűĺ ńńűëęč, Âŕě íŕäî îáđŕňčňń˙ ęî ěíĺ, ÷ňîá ˙ âŕě čő äŕë ëč÷íî!
Ęîěó ýňî íŕäŕ - îáđŕůŕňń˙ ďî ICQ - 353-867-001

ß, íŕ ďđčěĺđ, ÍĹ čńďîëüçóţ ńŕéňű äë˙ ňĺő ďŕđňíĺđńęčő ďđîăđŕěě! Čńęëţ÷čňĺëüíî íŕęđóň÷čęč!

ÂÍČĚŔÍČĹ!!!
Âńĺě ęňî çŕđĺăčńňđčđóĺňń˙ ďî ěîčő đĺôĺđŕëüíűő ńńűëęŕő, ěîăóň ÁĹŃĎËŔŇÍÎ ďîëó÷čňü íŕęđóň÷čęč äë˙ ýňčő ďŕđňíĺđîę, č ďîëíîĺ îďčńŕíčĺ ďî đŕáîňĺ!
ß đŕä ďîěî÷ âńĺě ńâîčě đĺôĺđŕëŕě!

Âńĺě, ęňî őî÷ĺň ďîëó÷čňü áĺńďëŕňíűé ńîôň äë˙ íŕęđóňęč, áĺńďëŕňíóţ číôîđěŕöčţ č ďîěîů, îáđŕůŕňń˙ ďî ICQ -353-867-001

Ćĺëŕţ óäŕ÷č...
Âîň âűďëŕňű!